Permis d’urbanisme

Suite à l’achat du terrain en juillet 2019, nous reprenons contact avec monsieur S*****, pour lui faire part de l’évolution du projet et de notre volonté de travailler avec lui

Avant l’achat du terrain, nous avions déjà demandé à l’urbanisme de la commune les différentes prescriptions, obligations en vigueur.

Dès le premier avant projet concret de PH (03/05/2019) (comme d’ailleurs pour les autres CSP retenues), la plupart des éléments contraignants étaient connus:

  • Obligation d’une micro station individuelle
  • Recul part rapport au centre de la voirie régionale (17m). Ce qui implique + d’empierrement, de longueur de tuyaux, …
  • Type de brique (adieu la « belle époque de Mons »)
  • Relief du terrain et ses implications (hauteur des vides ventilées, types de fondations…)

Le budget de l’avant projet était donc déjà très complet.

Fin août retour à Dolembreux en présence de monsieur Sarlet, pour l’actualisation des derniers points et un de l’ensemble du projet. Dernier délai de réflexion que nous nous accordons, réception du projet de chez D****C********** et ultime comparaison.

Après signature de la convention, lors de la porte ouverte de septembre, nous « unissant » à PH, et ses 2 clauses suspensives, nous prenons rendez-vous avec le bureau Genon.

Première réunion avec Monsieur Genon, passage en revue des plans, de nos choix, échange sur l’implantation par rapport à l’orientation, petites modifications par ci par là (pas d’olive en façade avant, emplacement d’une fenêtre, ajout d’un drain périphérique, augmentation du nombre d’aérateurs de vide-ventilé -radon- …).

Ensuite madame Noben, prendra le relais, échanges par mail des plans actualisés, petites remarques de notre part, modifications cosmétiques. Nous tenons à faire remarquer que Madame Noben a toujours été réactive suite à nos demandes ou remarques.

Début février 2020, rendez-vous chez PH,  signature du contrat, même clauses suspensives, et dans la foulée arrêt au bureau d’architecture où madame Noben nous informe du déroulement des prochaines étapes, nous passons en revue l’ensemble du projet et signatures des plans et des différents documents annexes.

Accusé de réception par la commune « Demande de Permis complet » début mars, décision de l’administration communale du 28/07/2020… Avis favorable sous conditions Giser, Inasep et brique de façade.

Quelques petites précisions concernant les conditions à remplir.

Pour la cellule GISER: notre terrain étant en légère montée, avec à l’arrière un champs, nous devons planter une haie à l’arrière, réaliser une noue enherbée (sorte de petit fossé) le long de la limite gauche, rehausser le bâtiment de 10 cm, un tampon dans la citerne d’eau de pluie. Ces 4 mesures afin d’éviter d’éventuelles inondations. Il n’y a pas trop de difficultés à remplir ces conditions, bien que pour la noue, l’utilité nous semble aléatoire, en effet un permis de bâtir a été introduit pour le terrain de droite, et la pente du champs n’est pas important de ce côté là.

Pour l’INASEP: nous avions prévu, après information à l’urbanisme qui était d’accord, de réaliser la sortie de la micro-station dans le fossé pour plusieurs rasions. Mais l’INASEP, exige la réalisation de drains dispersant. Notre terrain est en montée, les essais de sols ont révélé de la roche, il y a une résurgence dans le bas du terrain. La réalisation de drains dispersants dans ces conditions impliquerait que les rejets de la microstation ne percoleraient pas, qu’ils descendraient vers le fossé, et que la source (qui se prolonge par un ru) serait polluée.

Madame Noben, répond aux conditions demandées, actualisations des plans, contact avec l’INASEP afin d’expliquer la situation.

Pour la brique, nous avons déposé un échantillon à la commune. Nelissen, « Monet ». Si elle ne passe pas, ce sera la « Fiore ». La couleur de fond est la même, l’une est légèrement nuancé, l’autre pas.

Wait and see, on sera fixé début septembre 2020.

Addendum.

Petit retour avant l’échéance.

L’INASEP nous demandait un argumentaire ou un test de percolation. Madame Noben a répondu par un argumentaire en six points, expliquant les raison de notre choix (choix que la commune ne désapprouvait pas, l’autorisant d’ailleurs parfois quand les voiries sont communales).

Nous avons reçu un avis officieux défavorable de l’INASEP (10 jours avant la date butoir de la commune, le responsable de notre dossier était en vacance), qui campe sur ses positions avec une contre argumentation assez sommaire et scolaire . Dans cette réponse, il oblige pour la première fois, de réaliser un test de percolation, alors que dans leur premier avis,  il s’agissait d’une alternative (argumentaire ou test de percolation). Test qui devrait être réalisé dans les 7 jours pour rester dans les délais. Ce qui est bien entendu impossible.

Nous avons été nous même déposer à la commune les plans actualisés afin qu’ils ne se perdent pas dans les méandres de la poste. Petite conversation avec la dame de l’urbanisme qui nous confie que la demande de permis de terrain voisin à également reçu un avis défavorable de l’INASEP alors que le fonctionnaire délégué (RW) avait lui rendu un avis favorable pour l’égouttage. INASEP qui, à nouveau demande au voisin un test de percolation alors que dans leur avis ce n’est qu’une alternative.

En résumé, pour ne pas être hors délai, nous avons rentré les plans en répondant aux demandes de la cellule GISER, à celle de la commune pour la couleur de la brique utilisée et en indiquant l’emplacement de drains dispersants à l’avant en lieu et place du rejet au fossé. Nous avons joint également le document de demande de réalisation du test de percolation qui sera effectué dès que possible. De ces résultats dépendra le type d’égouttage (rejet au fossé ou drains dispersants).

En espérant que la commune nous octroie le permis en l’état, mentionnant que le type d’égouttage soit déterminé par la suite, suivant le résultat du test de percolation.

La position de l’INASEP entraîne une possible contamination de la source en bas de notre terrain, source qui alimente les abreuvoirs du troupeau de la ferme en contrebas, du commerce voisin et que l’on pensait utiliser ponctuellement pour remplir la citerne d’eau de pluie lorsqu’il y aurait pénurie.

Yeeeeeeeeessss, le 09/09/2020 nous recevons le recommandé tant attendu (pour une fois ),  l’administration communale nous a octroyé notre permis d’urbanisme (31/08/2020), avis favorable sans  restriction. Nous tenons à la remercier. Le service de l’urbanisme a, depuis le début de nos démarches, été accueillant et compétent.

C’est parti pour 75 jours de délais maximum, à partir de la signification de l’octroi du permis d’urbanisme à PH, avant le début du chantier.

Quelques formalités à remplir: adresser les coordonnées du géomètre à la commune, signification du début du chantier à la commune, à la région wallonne.                                     Copie du courrier d’Ores qui informe que leur infrastructure permet en standard un accès à la puissance de 10Kva, au-delà un renforcement est nécessaire.                                               Copie du courrier de la S.W.D.E qui nous informe d’un coût de 15.075€ est à prévoir pour notre raccordement.  Nous sommes les premiers à avoir introduit notre demande de permis sur les 4 parcelles qui vont être bâties, ce point sera à revoir avec l’intercommunale.

 

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Les plans

C’est en fait la première tâche qui nous a occupé. Dès que le projet de potentiel déménagement a été connu, nous nous sommes attelés à la réalisations des plans.

En nous basant sur notre maison actuelle, ses dimensions et volumes, sur ce que nous voulions, ne voulions plus, les premiers traits de crayons ont esquissé notre futur chez nous. L’aspect pratique, ne pas traverser la maison avec les courses, salir en rentrant de l’une ou l’autre activité, pouvoir séparer certaines  fonctions sans cloisonner l’espace, savoir recevoir sans pousser les meubles ou être à l’étroit.

Au cours des recherches d’un terrain, nous avons également noter ce que l’on aimait ou pas, dans les habitations que nous croisions: dimensions des fenêtres,  type de porte, couleur des châssis avec ou sans croisillons, forme et couleur des tuiles, disposition des garages, retrait du bâti, présence de pierre bleue. Tous ces éléments, nous ont permis d’établir une liste claire des aspects constitutifs de notre projet.

Enfin, la visite des différentes portes-ouvertes, quelque soit le constructeur, outre qu’elle permet de se rendre compte des différentes qualités de finition, petites astuces d’aménagement, nous a aidé à nous rendre compte plus aisément des volumes, des rapports hauteur des châssis/hauteur de plafond, de dispositions et dimensions cohérentes sur plans mais qui pour nous ne semblaient pas pratiques, fonctionnelles, assez grandes dans la réalité. C’est tout à fait subjectif et dépend de l’organisation, du type de famille et des priorités  de chacun. Les portes-ouvertes permettent une sorte de mise en situation en 3D.

L’avantage d’avoir des plans, élévations, implantation, et une liste des caractéristiques du projet, permet de savoir rapidement si la commune pourrait l’accepter et de connaître ses éventuelles remarques.

Ces « pré » plans et la liste de nos souhaits (cheminée, type de porte, de châssis, hauteur des plafonds, … ) ont permis également de rapidement avoir une évaluation du coût du projet auprès des différentes CSP et de revenir les pieds sur terre en modifiant les dimensions.

L’inconvénient, à nos yeux, de venir avec un projet relativement abouti, c’est le manque de remarques que nous avons reçues.

Au final, c’est sur base d’une PH 34, que monsieur Sarlet nous fait rentrer dans le moule des propositions de construction de Perfection Habitat. Contrairement à ce que nous avons pu lire, si l’ agrandissement en longueur est possible, celui en profondeur l’est également.

Nous avons demandé les plafonds du rez à 2m70 ainsi que la hauteur des châssis à 2m35 au lieu des 2m15 habituel. Un élément important à nos yeux était la présence de l’escalier dans le séjour et pas le hall comme traditionnellement. Même si cette disposition nécessite peut-être plus d’espace. Un salon « cathédrale » en épis, ainsi que deux garages accolés avec un pièce (buanderie) de liaison.

 

 

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Le terrain

Nous avons commencé la recherche du terrain en juin 2018. Au début en dilettante, en gardant à l’esprit quelques critères:

  • Une certaine durée de trajet maximale pour le travail de Madame.
  • Une surface de minimum 12 ares (nous en avions 16 auparavant).
  • Une distance en façade à rue de minimum 25 mètres. En effet, ayant déjà le projet de la maison, il fallait au minimum cette distance en façade avant.
  • L’orientation était un peu moins importante.

La largeur en façade étant conséquente de nombreux terrains s’excluaient d’office.

Comme souvent entre les photos de présentation et la réalité de l’environnement, il y avait un hiatus. Présence de ligne haute tension, d’autoroute, de voie de chemin de fer, ruisseau qui coupait le terrain, prescriptions urbanistiques contraignantes, échevin de l’urbanisme (écolo) relativement optus.

Nous demandions en effet, un avis préalable à la commune pour les terrains suscitant notre intérêt. Un petit dossier de 4 pages A4 dans lequel étaient repris les caractéristiques extérieures, les plans succincts du rez et de l’étage, l’élévation des façades, le style souhaité… .

C’est le 01 mars 2019 que nous faisons une offre pour un terrain de 15 ares de 27 mètres de façade, avec quelques conditions suspensives:

  • Le résultat des essais de sol (qui devait permettre la construction sans radier)
  • L’avis préalable positif de la commune (acceptation de principe).

Dans les 2 heures de l’envoie du mail à l’agence immobilière, le propriétaire donnait son accord.

Suite aux essais de sol, réalisé le 25/03/2020 par la société V*******, pas mauvais mais pas excellent (présence d’une résurgence et d’eau en profondeur, mais sol porteur), nous avons fait une contre proposition à la baisse également acceptée par le vendeur.

Nous trouvons que réaliser des essais de sol avant l’achat d’un terrain est toujours préférable. On évite ainsi de se retrouver avec des frais conséquents de fondation, drainage. Cela permet également, dès les premiers avant-projets, de budgétiser correctement la partie fondation, la possibilité de caves…

Nous voilà donc propriétaire officiellement, en juillet, après passage chez le notaire.

Les critères de distances, surfaces et environnement étaient respectés.

Le terrain était issu d’une parcelle plus grande appartenant au même propriétaire, qui l’avait fait diviser en trois lots sans en réaliser le bornage. Nous l’avons réalisé courant du mois d’août, après la moisson, 4 bornes.

Parallèlement à la recherche du terrain, nous avions déjà sollicité monsieur Sarlet.  Alors que nous n’avions encore aucun contrat, ni même un avant projet concret avec Perfection Habitat, et eu pour seul contact la rencontre lors de portes-ouvertes. Lorsque nous avions un terrain qui aurait pu nous convenir, Monsieur Sarlet prenait langue avec la commune ou s’arrangeait pour connaître le terrain dont nous parlions (passage sur place, accès à l’un ou l’autre outil internet??) pour tenter de répondre à nos interrogations.

 

 

 

 

 

 

 

 

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Petit historique

Cela fait maintenant deux ans que nous avons commencé les premiers contacts afin de nous rendre compte de la faisabilité de notre projet.

Nous sommes une familles de 5, parents et grands enfants, plus les petits amis qui débarquent la semaine ou le week end. Nous avons déjà une maison ce qui est plus facile , à mon sens, pour déterminer ce que nous voulions et ce que nous ne voulions pas ou plus dans la nouvelle construction.

Nous avons commencé par réfléchir à ce que nous souhaitions et dessiner les plans de notre future maison. Nous avons la chance qu’un de nos enfants suit des études en architecture, ce qui, pour réaliser les plans au propre, est un petit plus.

Parallèlement nous nous sommes mis en quête d’un terrain qui pouvait nous convenir. Il devait avoir au minimum 25 mètres de façade, pas trop loin de Namur pour des raisons professionnelles, et ne pas engloutir trop de budget. Habitant à Eghezée, nous avons cherché dans cette région, mais peu d’opportunités existaient et les prix s’en ressentaient.

Nous ne voulions pas travailler avec certaines sociétés, soit pour leur type de mise en oeuvre , la piètre qualité de leur travail ou leur devis à rallonge.

Puisque nous en avions sollicité quelques unes pour obtenir des catalogues, leur cahier des charges… nous avons eu un premier contact (téléphone et mail) avec monsieur Sarlet en août 2018. Après lui avoir fait parvenir les plans de ce que nous souhaitions, suite à son évaluation nous sommes dits que nous devrions réduire nos prétentions.

Une autre société nous a relancé commercialement, S***fi qui me demandait où en était notre projet, nous leur avons proposé de le chiffrer sur base de nos plans et de nos souhaits (les mêmes que pour PH). C’est la première société qui nous à remis une étude chiffrée sur base de nos plans et souhaits. Nous avions un point de départ pour nos comparaisons. En lisant en détail, certains postes étaient indiqués en quantités estimées, en longueur estimées, bref la porte ouverte à tous les suppléments.

Nous sommes en février 2019 et nous n’avions pas encore de terrain à l’époque.

Une rencontre avec le commercial de T-P**m, lors de porte-ouverte nous a permis d’avoir une nouvelle estimation, toujours avec les mêmes demandes mais sans précisions aucunes quant au cahiers des charges. Estimation sans aucun détail par poste, juste un montant mentionné dans un mail.

A noter que nous ne nous sommes pas sentis pris au sérieux par T-P**M, qui nous a bien fait comprendre que sans architecte on n’allait pas plus loin.

Quelques contacts et portes ouvertes plus tard il restait 3 candidats en lice PH, EP, et DC.

Nous avons choisi de travailler avec PH, peut-être qu’Etienne Piron était un cran au dessus mais le budget aussi.

Un très bon contact avec le commercial de D****C*********** , qui ne critiquait pas la concurrence, aurait pu faire pencher la balance de leur côté, le budget était proche de PH (légèrement inférieur) lors de la première remise de prix sur base de nos plans sans prendre en compte le terrain. Les deux cahiers des charges étant assez proches.

Malheureusement lors de la seconde rencontre avec le commercial et « leur »architecte  (c’est un peu différent de PH, on peut choisir son architecte, ou ils en ont plusieurs qui collaborent avec eux régulièrement) les choses se sont moins bien passées. L’avant-projet réalisé sur base du terrain, modifiait le projet, ajout de marches, pièces en partie enterrées, l’argument avancé était qu’ il devait suivre le relief du sol. Nous avions également demandé si on pouvait partir sur des frais d’architecte proche de PH sans nécessairement s’aligner, le « oui bien sur  » du début se transformait en tentative d’augmenter les frais d’architecte et prise en cherche de l’assurance. Bref au final le projet revenait un peu plus cher à finition identique. Pourtant nous aurions pu également nous engager avec Delta, monsieur Passarello était également compétent et attentif, la qualité des réalisations nous semblaient identique;

La relationnelle, sa réactivité et sa disponibilité, avec monsieur Sarlet a aussi été importante dans le choix.

 

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Bonjour

Bonjour et bienvenue sur ce blog.

Notre construction n’a pas encore commencé.

Certaines démarches sont en cours ou achevées (terrain, plans, permis, choix d’un entrepreneur…).

Souvent intéressés par la lecture des blogs, nous nous lançons également dans l’aventure. Sans être certain de la menée à bout.

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