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Archives pour 02/2020

1er RDV

Premier RDV sur le terrain avec l’architecte et le conducteur de chantier. Cela fait maintenant plus d’un an que nous avons acquis notre terrain et donc ce rendez-vous est un des premiers élément concret pour la construction. Des chaises ont été posées sur le terrain par le géomètre lié à Perfection habitat et lors de notre RDV le conducteur de chantier à tracer des lignes avec des cordes afin de visualiser l’emplacement de la maison.

Ah ouais quand même 😊 ! Ça a l’air énorme comme ça et le terrain semble beaucoup plus petit.

Après cette visite, la commune est repassée (dans la semaine –> super rapide) afin de valider l’implantation et voilà maintenant ça peut commencer.

Commençons donc par un gros, très gros bémol. L’évacuation des terres. Je pense que c’est la même problématique pour toute personne faisant des caves mais bon on ne s’attendait pas à ça. En cas de vide ventilé (60cm+/-) le problème se pose moins.

Parenthèse mathématique et technique :

Après un rapide calcul (surface de la maison * 3m de profondeur pour nos caves), nous avions estimé la quantité de terre à évacuer à +/- 300m³. Nous avions donc pensé l’étaler sur notre terrain (vu la taille de celui-ci cela n’aurait pas changé la topographie).  Le constructeur sur le chantier nous a parlé de 500m³ car quand on retire de la terre, celle-ci gonfle et s’aère, on parle de foisonnement et celui-ci a un coefficient de 1,2 à 1,7 en fonction du type de terre. Finalement après avoir calculé suivant nos plans, le constructeur nous a indiqué +/-700 m³ de terre. Saviez-vous qu’ 1m³ de terre équivaut à +/-1800kg.

Le terrassement est compris dans le prix du devis initial (prix pour les caves) mais pas l’évacuation de la terre. Nous étions bien au courant de ce point car il nous a été signalé dès le début par le constructeur mais comme la quantité estimée a plus que doublé en deux jours, nous avons du revoir nos plans.

Bon alors pas de panique, il y a des solutions évidement :

  • La plus simple mais aussi la plus coûteuse est le transport et l’évacuation par un professionnel. Attention : toute terre doit être analysée avant d’être évacuée. Les offres pour les analyses que nous avons reçues variaient entre 1200 et 2600 €. Les prix dépendent de beaucoup d’aspect (distance, nombre d’échantillon, terre excavée ou non, délai demandé…).
  • Vous pouvez toujours contacter les fermiers près de chez vous (on sait jamais). Malheureusement pour nous ça n’a pas fonctionné car la terre de remblais n’est généralement pas de la bonne terre.
  • Contacter le service travaux de votre commune ou région.
  • Si votre terrain est assez grand et que cela ne modifie pas la topographie du sol vous pouvez également l’étaler dessus ou demander un permis pour le modifier (attention les terres de remblais ne sont pas idéales pour planter quoi que ce soit)
  • Acheter un terrain (pâture/prairie/champs) pour y déverser vos terres (on a vraiment tout envisagé). Attention, la plupart des terrains dit pâture et/ou champ sont vendus avec des baux à ferme qui ne permettent pas la jouissance du terrain.
  • Mettre des annonces sur Facebook, deuxième main, ….
  • La stocker pour en faire des briques de terre crue (on a vraiment tout tout tout envisagé).

Vu le délai serré (le constructeur attendait notre réponse pour commencer les travaux), nous nous sommes tournés vers un professionnel même si cela donnait un coup dans notre budget (+/-10.000 €).

Et voila la réponse est donnée au constructeur, le chantier commencera dans le courant de la semaine prochaine.

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La recherche d’un crédit

Pour le financement du terrain et de la construction il nous faut bien évidemment un crédit.

2 options se présentent ici :

  • Nous faisons un crédit groupé pour le terrain et la construction dans la même banque. L’avantage est qu’on a plus de poids pour négocier le taux et que certains frais (dossier par ex) ne sont comptés qu’une fois. Le désavantage par contre est qu’il y a un délai entre le moment où le terrain est payé et le moment où les factures sont payées pour la construction. Bien souvent, les banques appliquent des frais sur le « blocage » de l’argent. Ils appellent cela la commission de réservation qui est de l’ordre de 2% annuel sur les montants non encore dépensés. Il est toutefois possible de retarder ces frais de 6 mois (12 mois en négociant bien).
  • Nous faisons un crédit pour le terrain et la construction dans deux banques différentes. L’avantage est que nous pouvons avoir deux dates de début totalement différentes et ainsi faire démarrer le crédit construction le plus tard possible pour limiter au maximum les frais liés à la commission de réservation. Le désavantage est que le crédit sur le terrain ne doit pas être lié à une hypothèque ni à un mandat.

Nous avons opté pour l’option 2 et nous allons vous expliquer à quoi il faut faire attention lorsqu’on choisit de travailler avec deux banques.

Pour cela, il faut bien comprendre les différents types de sécurité que les banques peuvent mettre en place. Voici les 3 principales :

  • La plus connue est l’hypothèque. L’avantage est total pour la banque. Désavantage, la signature de l’acte d’hypothèque chez le notaire est très chère (+/- 1% du montant).
  • Ensuite vient le mandat. Cela permet de procurer un avantage non négligeable lors de la signature de l’acte de mandat chez le notaire (un forfait +/- 700 euros).
  • Finalement, la moins connue sans doute, les gages. Cela ne demande aucune signature d’acte d’hypothèque ou de mandat et ne coûte pour ainsi dire que les frais de dossier.

Si vous comptez prendre une banque différente pour le terrain et pour la construction, vous pouvez le faire en optant pour un crédit immobilier sur base de gages (titres, assurances, cash, …).

Vous faites ensuite votre crédit construction de type un minimum en hypothèque et un maximum en mandat. Certaines banques peuvent même offrir un mandat à 100%. Cela est intéressant si vous ne comptez pas bénéficier de déduction fiscales ou chèques habitat qui eux vont uniquement considérer les montants sous hypothèque. Pour maximiser vos bénéfices fiscaux, je dirai de mettre 100k euros en hypothèque et de mettre tout le reste en mandat. Au plus votre montant emprunté est élevé, au plus vous y gagner à avoir beaucoup dans la partie mandat.

Nous avons choisi de faire notre crédit terrain dans une banque belge bien connue sur une durée de 11 ans.

Le temps que les plans avancent avec l’architecte, que les permis soient acceptés par la commune et que la construction commence, il s’est déjà écoulé quasiment 1 an et demi.

Plus ou moins 6 mois avant ce fameux départ de construction, nous avons fait le tour des banques pour avoir un accord de principe sur la possibilité d’emprunt, une idée de taux et pouvoir déjà connaître les documents à préparer pour l’introduction du crédit.

Au moment du Go de la commune (+/- 3 mois avant le début de la construction), nous sommes retournés dans l’agence où nous avons amené tous nos documents préparés avec soin. L’agence, sous réserve d’acceptation du dossier par les décideurs crédit au siège, nous a fait une excellente offre globale.

Pour savoir si l’offre est bonne, il ne faut pas regarder uniquement le taux proposé. Voici les éléments à prendre en considération :

  • Le taux (fixe est toujours plus haut que variable)
  • Le prix de l’assurance solde restant dû (=assurance vie). Même si vous optez sur un paiement mensuel (ce que je vous conseille fortement), comparez bien le montant unique entre les différentes offres
  • Le prix des différentes assurances habitation/incendie/…
  • Le prix de votre pack bancaire
  • Le ratio hypothèque/mandat que vous négociez
  • Les conditions (domiciliation salaire, …)

Nous sommes retournés 1 mois plus tard pour signer l’offre validée par les décideurs crédit. Il s’agit d’un taux fixe sur 25 ans, un ratio mandat-hypothèque 80%-20%, un pack bancaire mensuel gratuit et les assurances pas les moins chères mais dans la fourchette basse.

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En attente du permis

L’attente est longue. Juin, juillet, août passent. A partir du mois de septembre on commence à trouver le temps long et c’est là qu’une lettre de la commune arrive 😊. Malheureusement fausse joie puisqu’il s’agit d’un courrier signalant la prolongation du délais initial de 30 jours. Ce que nous avons beaucoup entendu c’est que la commune prolonge automatiquement de 30 jours quand elle constate qu’elle sera trop juste niveau délai. Cela ne veut pas dire que les 30 jours vont être utilisés mais au moins le permis n’est pas refusé d’office pour manque de temps.

Finalement, nous avons reçu notre permis mi-octobre donc pas tellement plus tard qu’initialement prévu. C’est une libération. Enfin une petite libération. Car l’attente n’est pas encore finie.

Avec notre avis favorable nous pouvons enfin nous rendre à la banque pour demander un crédit hypothécaire. Bon, j’avoue que là aussi, il faut s’armer de patience. Par chance notre dossier était complet dès le début (nous nous étions déjà rendus à plusieurs reprises à la banque pour être sûr d’être suivis sur notre projet) et nous n’avons pas perdu de temps en échanges de courriers.

L’attente dépend de la banque, du dossier et de la période. Pour nous l’attente a été relativement longue : un peu plus d’un mois. Un article à part explique en détail la partie bancaire.

Finalement dans le début décembre nous avons reçu l’accord de la banque et là c’est une seconde libération mais cette fois une belle et grande libération. Commune et banque valident notre projet donc plus rien ne peut empêcher celui-ci de ce concrétiser 😊.

 

Avec nos deux accords en poche, on est enfin partis pour du concret 😊.

 

On met nos bottes et à nous le chantier.

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