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La recherche d’un crédit

Pour le financement du terrain et de la construction il nous faut bien évidemment un crédit.

2 options se présentent ici :

  • Nous faisons un crédit groupé pour le terrain et la construction dans la même banque. L’avantage est qu’on a plus de poids pour négocier le taux et que certains frais (dossier par ex) ne sont comptés qu’une fois. Le désavantage par contre est qu’il y a un délai entre le moment où le terrain est payé et le moment où les factures sont payées pour la construction. Bien souvent, les banques appliquent des frais sur le « blocage » de l’argent. Ils appellent cela la commission de réservation qui est de l’ordre de 2% annuel sur les montants non encore dépensés. Il est toutefois possible de retarder ces frais de 6 mois (12 mois en négociant bien).
  • Nous faisons un crédit pour le terrain et la construction dans deux banques différentes. L’avantage est que nous pouvons avoir deux dates de début totalement différentes et ainsi faire démarrer le crédit construction le plus tard possible pour limiter au maximum les frais liés à la commission de réservation. Le désavantage est que le crédit sur le terrain ne doit pas être lié à une hypothèque ni à un mandat.

Nous avons opté pour l’option 2 et nous allons vous expliquer à quoi il faut faire attention lorsqu’on choisit de travailler avec deux banques.

Pour cela, il faut bien comprendre les différents types de sécurité que les banques peuvent mettre en place. Voici les 3 principales :

  • La plus connue est l’hypothèque. L’avantage est total pour la banque. Désavantage, la signature de l’acte d’hypothèque chez le notaire est très chère (+/- 1% du montant).
  • Ensuite vient le mandat. Cela permet de procurer un avantage non négligeable lors de la signature de l’acte de mandat chez le notaire (un forfait +/- 700 euros).
  • Finalement, la moins connue sans doute, les gages. Cela ne demande aucune signature d’acte d’hypothèque ou de mandat et ne coûte pour ainsi dire que les frais de dossier.

Si vous comptez prendre une banque différente pour le terrain et pour la construction, vous pouvez le faire en optant pour un crédit immobilier sur base de gages (titres, assurances, cash, …).

Vous faites ensuite votre crédit construction de type un minimum en hypothèque et un maximum en mandat. Certaines banques peuvent même offrir un mandat à 100%. Cela est intéressant si vous ne comptez pas bénéficier de déduction fiscales ou chèques habitat qui eux vont uniquement considérer les montants sous hypothèque. Pour maximiser vos bénéfices fiscaux, je dirai de mettre 100k euros en hypothèque et de mettre tout le reste en mandat. Au plus votre montant emprunté est élevé, au plus vous y gagner à avoir beaucoup dans la partie mandat.

Nous avons choisi de faire notre crédit terrain dans une banque belge bien connue sur une durée de 11 ans.

Le temps que les plans avancent avec l’architecte, que les permis soient acceptés par la commune et que la construction commence, il s’est déjà écoulé quasiment 1 an et demi.

Plus ou moins 6 mois avant ce fameux départ de construction, nous avons fait le tour des banques pour avoir un accord de principe sur la possibilité d’emprunt, une idée de taux et pouvoir déjà connaître les documents à préparer pour l’introduction du crédit.

Au moment du Go de la commune (+/- 3 mois avant le début de la construction), nous sommes retournés dans l’agence où nous avons amené tous nos documents préparés avec soin. L’agence, sous réserve d’acceptation du dossier par les décideurs crédit au siège, nous a fait une excellente offre globale.

Pour savoir si l’offre est bonne, il ne faut pas regarder uniquement le taux proposé. Voici les éléments à prendre en considération :

  • Le taux (fixe est toujours plus haut que variable)
  • Le prix de l’assurance solde restant dû (=assurance vie). Même si vous optez sur un paiement mensuel (ce que je vous conseille fortement), comparez bien le montant unique entre les différentes offres
  • Le prix des différentes assurances habitation/incendie/…
  • Le prix de votre pack bancaire
  • Le ratio hypothèque/mandat que vous négociez
  • Les conditions (domiciliation salaire, …)

Nous sommes retournés 1 mois plus tard pour signer l’offre validée par les décideurs crédit. Il s’agit d’un taux fixe sur 25 ans, un ratio mandat-hypothèque 80%-20%, un pack bancaire mensuel gratuit et les assurances pas les moins chères mais dans la fourchette basse.

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  1. 19/04/2020 à 14:15 | #1

    Bonjour,

    Tout d’abord merci pour ce retour d’expérience. De notre, nous allons seulement entamer la recherche de notre terrain dans une petite année, mais prenons pas mal de renseignements. Quoi de mieux qu’un blog où les propriétaires relatent leur aventure :).

    Si j’ai bien compris votre chronologie, vous avez:
    1. Chercher le terrain
    2. Une fois le terrain trouvé: demande de crédit à la banque A pour le terrain
    3. Démarche auprès de la société PH (architecte, plans, demande de PU, …)
    4. PU accepté.
    5. Demande de crédit pour la construction auprès de la banque B.

    Mes questions par rapport à cela:
    – Je suppose que cette chronologie reste la même si au point 4 vous seriez passé par un architecte + corps de métier séparé?
    – Est-ce qu’au moment du crédit pour la construction, il est possible de racheter par la même occasion le crédit terrain (pour n’avoir qu’un seul crédit).
    – Si vous aviez fait un crédit pour l’ensemble de suite, comment cela se passerait-il? Vous auriez dû avoir choisi votre terrain mais ne serait pas encore propriétaire de celui-ci (vu que le crédit n’est pas encore fait). Du coup, est-ce qu’une CSP est prête a faire plein de démarche alors que vous n’êtes pas encore propriétaire d’un terrai? (je ne sais pas si ma question est claire :d)

  2. cloclo15
    20/04/2020 à 11:21 | #2

    Bonjour,

    Merci pour votre commentaire. Il est essentiel de savoir dès le début de votre projet quel est votre budget possible et votre capacité de remboursement. A partir de là vous avez déjà une base pour le prix que vous pouvez mettre dans votre terrain et dans votre maison.

    Nous avons commencé à chercher un terrain mais en même temps que la recherche de celui-ci nous avons déjà fait nos études comparatives pour les sociétés de clé sur porte. Nous leur avons demandé le prix de leurs maisons catalogues afin d’avoir une idée de ce qui pouvait rentrer dans notre budget.

    Nous avions à la base opté pour un crédit hypothécaire tout compris. Terrain + construction.

    Nous avons trouvé un terrain pour lequel nous avons signé un compromis (nous étions sûr d’obtenir un crédit pour le terrain si pas pour le projet total).
    A partir de là, nous avons pris contact avec les CSP et nous avons obtenu des devis plus précis pour la maison comme nous la voulions (1er jet de plan avec le commercial).

    Équipés de notre compromis et de devis divers, nous nous sommes rendus ensuite à la banque pour obtenir un prêt pour le terrain et pour la construction. A ce moment là, le prix du terrain était connu et une idée approximative de la maison également. Nous pouvions donc demander un crédit sur un montant déterminé.

    1ere question : Oui je pense qu’avant d’aller à la banque il vous faut tous les devis en main afin de demander un crédit au plus juste. Que ceux-ci viennent d’une entreprise ou de plusieurs ne change rien mais il faut être sûr dans le cas de plusieurs corps de métier de ne pas en oublier :).

    2ième question : Il est toujours possible de racheter le crédit terrain lors du crédit pour la maison.
    Attention tout de même :
    – si le crédit est dans la même banque, il n’y a pas beaucoup de frais mais il est possible que vous n’ayez pas le meilleur taux du marché puisque vous êtes un peu obligés de le faire là.
    – si le crédit maison est dans une autre banque, il faut tout d’abord que la banque accepte. De plus, les frais sont un peu plus importants (levée hypothèque, 3 mois d’intérêts, nouvelle hypothèque, ….).

    3ième question : la réponse est plus haut dans mes explications. Il faut tous les documents et devis avant d’aller à la banque mais cela se fait couramment. Les CSP sont habituées à ces cas là.

    Attention tout de même, dans les cas de crédit pour la construction, il y a ce qu’on appelle une commission de réservation. Celle-ci permet à la banque de réclamer des intérêts sur la somme non utilisée. Cette commission de réservation varie de 6 à 12 mois en général ce qui veut dire qu’après le temps dépassé vous payez des intérêts sur le montant utilisé et sur le montant non utilisé.

    Dans notre cas, entre l’architecte et l’obtention du permis cela a déjà pris 10 mois, ajoutez à ça la mise en place du chantier, … vous êtes rapidement à 12 mois sans avoir commencé vos travaux et donc vous payerez d’office cette commission de réservation.

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