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La recherche d’un crédit

Pour le financement du terrain et de la construction il nous faut bien évidemment un crédit.

2 options se présentent ici :

  • Nous faisons un crédit groupé pour le terrain et la construction dans la même banque. L’avantage est qu’on a plus de poids pour négocier le taux et que certains frais (dossier par ex) ne sont comptés qu’une fois. Le désavantage par contre est qu’il y a un délai entre le moment où le terrain est payé et le moment où les factures sont payées pour la construction. Bien souvent, les banques appliquent des frais sur le « blocage » de l’argent. Ils appellent cela la commission de réservation qui est de l’ordre de 2% annuel sur les montants non encore dépensés. Il est toutefois possible de retarder ces frais de 6 mois (12 mois en négociant bien).
  • Nous faisons un crédit pour le terrain et la construction dans deux banques différentes. L’avantage est que nous pouvons avoir deux dates de début totalement différentes et ainsi faire démarrer le crédit construction le plus tard possible pour limiter au maximum les frais liés à la commission de réservation. Le désavantage est que le crédit sur le terrain ne doit pas être lié à une hypothèque ni à un mandat.

Nous avons opté pour l’option 2 et nous allons vous expliquer à quoi il faut faire attention lorsqu’on choisit de travailler avec deux banques.

Pour cela, il faut bien comprendre les différents types de sécurité que les banques peuvent mettre en place. Voici les 3 principales :

  • La plus connue est l’hypothèque. L’avantage est total pour la banque. Désavantage, la signature de l’acte d’hypothèque chez le notaire est très chère (+/- 1% du montant).
  • Ensuite vient le mandat. Cela permet de procurer un avantage non négligeable lors de la signature de l’acte de mandat chez le notaire (un forfait +/- 700 euros).
  • Finalement, la moins connue sans doute, les gages. Cela ne demande aucune signature d’acte d’hypothèque ou de mandat et ne coûte pour ainsi dire que les frais de dossier.

Si vous comptez prendre une banque différente pour le terrain et pour la construction, vous pouvez le faire en optant pour un crédit immobilier sur base de gages (titres, assurances, cash, …).

Vous faites ensuite votre crédit construction de type un minimum en hypothèque et un maximum en mandat. Certaines banques peuvent même offrir un mandat à 100%. Cela est intéressant si vous ne comptez pas bénéficier de déduction fiscales ou chèques habitat qui eux vont uniquement considérer les montants sous hypothèque. Pour maximiser vos bénéfices fiscaux, je dirai de mettre 100k euros en hypothèque et de mettre tout le reste en mandat. Au plus votre montant emprunté est élevé, au plus vous y gagner à avoir beaucoup dans la partie mandat.

Nous avons choisi de faire notre crédit terrain dans une banque belge bien connue sur une durée de 11 ans.

Le temps que les plans avancent avec l’architecte, que les permis soient acceptés par la commune et que la construction commence, il s’est déjà écoulé quasiment 1 an et demi.

Plus ou moins 6 mois avant ce fameux départ de construction, nous avons fait le tour des banques pour avoir un accord de principe sur la possibilité d’emprunt, une idée de taux et pouvoir déjà connaître les documents à préparer pour l’introduction du crédit.

Au moment du Go de la commune (+/- 3 mois avant le début de la construction), nous sommes retournés dans l’agence où nous avons amené tous nos documents préparés avec soin. L’agence, sous réserve d’acceptation du dossier par les décideurs crédit au siège, nous a fait une excellente offre globale.

Pour savoir si l’offre est bonne, il ne faut pas regarder uniquement le taux proposé. Voici les éléments à prendre en considération :

  • Le taux (fixe est toujours plus haut que variable)
  • Le prix de l’assurance solde restant dû (=assurance vie). Même si vous optez sur un paiement mensuel (ce que je vous conseille fortement), comparez bien le montant unique entre les différentes offres
  • Le prix des différentes assurances habitation/incendie/…
  • Le prix de votre pack bancaire
  • Le ratio hypothèque/mandat que vous négociez
  • Les conditions (domiciliation salaire, …)

Nous sommes retournés 1 mois plus tard pour signer l’offre validée par les décideurs crédit. Il s’agit d’un taux fixe sur 25 ans, un ratio mandat-hypothèque 80%-20%, un pack bancaire mensuel gratuit et les assurances pas les moins chères mais dans la fourchette basse.

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