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Réunion technique

Finalement, suite à la demande de notre conseiller une réunion technique est réalisée le 23 juin sur le chantier.

Cette réunion regroupe notre conducteur de chantier, l’architecte, le responsable de la société PH, l’ingénieur responsable de l’essai de sol, notre conseiller et nous.

Pendant 3 heures, nous avons discuté (enfin surtout notre conseiller) de tous les aspects techniques et de l’historique de chantier. Tout y est passé, de la présence d’eau aux responsabilités de chacun, des faits passés et des faits futurs, des solutions envisageables et à annuler.

La présence d’eau est expliquée par une nappe phréatique situé à 2,50m de profondeur sur notre terrain. Nous avons toujours du mal à y croire mais à quoi sert de faire venir des professionnels si nous n’écoutons pas leur avis.

Cette nappe nous empêche donc la construction de caves.

Maintenant pour le futur, pas le choix, nous allons devoir reboucher le trou en partie, et refaire un essai de sol (test à la plaque). Pour l’ingénieur, rien d’impossible, mais un gros travail de terrassement doit être réalisé afin de retrouver le sol naturel (enlever tout le remblais mis sur le terrain). Une fois le bon sol trouvé il faut le mettre à niveau afin d’avoir un fond de coffre propre et droit. A partir de ce niveau, il faudra, avec de l’empierrement adapté, monter en couche successive jusqu’à atteindre la hauteur du radier.

Malheureusement pour nous, les congés du bâtiment viennent s’ajouter au délai déjà passé et on nous indique que les travaux pourraient reprendre début août et ne plus s’arrêter.

La réunion avait pour but 1er de trouver des solutions et permettre la reprise rapide des travaux.

Une seconde réunion devrait avoir lieu rapidement afin de parler de l’aspect financier de notre dossier.

Cette réunion nous a rassuré pour le suivis du chantier dans le sens ou les représentants PH n’étaient pas contraires ou sur la défensive mais ouverts au dialogue et à la recherche de solutions. Nous attendons maintenant la réunion sur l’aspect financier et sur les accords que nous pourrons trouver. La confiance ne reviendra pas en une réunion mais nous avons retrouvé le respect du client et la volonté d’avancer que nous avions perçu chez eux lors de nos visites en maison témoin.

Nous vous tiendrons informés de la suite.

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La confiance est rompue

Malheureusement pour nous, il ne se passe quasiment plus rien. La communication est maintenant quasiment nulle et nous n’avons aucune idée pour le futur.

Dans mon précédent article, nous avions reçu confirmation le 6 mai que l’étude d’ingénieur avait été commandée. Après plus de nouvelles.

Nous relançons donc le conducteur de chantier le 18 mai afin d’avoir des nouvelles et là, c’est la douche froide. On nous indique que notre dossier est au juridique et au management afin de trouver une solution puisque nous ne voulons plus payer et qu’eux ne s’estime en aucun cas responsable. Nous apprenons par la même occasion que l’étude d’ingénieur n’a pas été commandée pour cette raison (qui va la payer ?).

Donc voilà entre notre réunion du 24 avril et l’échange téléphonique du 18 mai, nous avons attendus pour rien des choses qui ne viendraient pas. Nous sommes sous le choc de ce manque de communication et cela n’est pas fini.

Nous relançons à nouveau la société le 2 juin car nous sommes toujours sans nouvelles et là, pas de réponse. Une semaine passe sans nouvelle ni réponse et nous commençons à nous sentir un peu pigeons.

Enfin un appel arrive le 8 juin pour nous indiquer qu’une réunion technique sur le chantier aura lieu avec le 1er terrassier, le second terrassier et un 3ième terrassier afin d’avoir l’avis de 3 « professionnels ».

Nous demandons à ce que cette réunion soit faite le lundi 15 dans la matinée et on nous indique qu’un mail de confirmation avec l’heure exacte nous sera envoyé.

Le vendredi 12 juin à 19:00 nous n’avons toujours reçu aucune nouvelle pour l’heure du RDV.

Finalement sur les conseils de notre conseiller technique indépendant nous ne nous sommes pas rendus au RDV car notre place n’y était pas vraiment (nous n’avions même pas l’heure de toute façon). Après tout, nous ne sommes pas professionnels et notre place n’est pas dans une réunion de chantier technique avec des sous-traitants mandatés par la société PH.

La réunion a quand même eu lieu sans nous sur chantier le lundi 15 juin mais nous n’avons pas reçu de retour de la société PH, nous ne savons donc pas ce qui est sorti de cette réunion.

Nous n’avons actuellement aucun plan futur et aucune réponse à notre demande de réunion avec les responsables et notre conseiller technique. Nous ne savons pas à l’heure d’aujourd’hui si le chantier va reprendre, quand il va reprendre, avec quelle condition, …. C’est l’incertitude la plus complète alors que le terrassement a commencé il y a plus de 4 mois…et qu’à ce jour, la dalle n’est même pas faite…

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Premiers doutes

Nous sommes contactés par l’entreprise pour nous signaler la reprise des travaux en date du 15 avril.

Enfin, après plus de deux mois (du 5 février au 15 avril), le chantier allait reprendre. La société Massart, mandatée par PH, est donc arrivée comme convenu le matin du 15 avril pour poser des parois berlinoises. Malheureusement, l’après-midi même, les travaux étaient à nouveau arrêtés et l’entreprise Massart était repartie sans intention de revenir. Allons bon, c’était quoi cette fois-ci ? Comme à son habitude, le conducteur de chantier nous appelle et nous dit que notre terrain est gorgé d’eau et que nous sommes probablement sur une source ou sur une nappe phréatique. NON MAIS C’EST UNE BLAGUE ? Le chantier est donc arrêté jusqu’à nouvel ordre avec attente de remise de prix et autres solutions.

A ce moment, nous sommes dépités. Pouvons-nous vraiment avoir si peu de chance ?

Evidemment, la tension retombe et nous commençons à réfléchir à l’historique du chantier.

  • Lors du 1er trou en février (Société Haxhe), il n’y avait pas du tout d’eau, il n’en a jamais été question même. La terre était un peu humide certes et ne se tenait pas mais pas d’eau ou de flaque.
  • Entre février et mars le trou s’est rempli petit à petit à mesure qu’il pleuvait. Nous l’avons d’ailleurs signalé à plusieurs reprises à l’entrepreneur.
  • En mars, ils sont venus vider une partie de l’eau de surface et ont été arrêtés par le virus.
  • Et quand ils sont revenus en avril (Société Massart), ils ont pompé l’eau de surface et ont commencé à creuser. En creusant, ils ont constaté la présence d’eau et de là ils ont déduit que nous étions sur une source ou nappe.

Oui mais euh, enfin quand même une source ou nappe juste sur notre terrain ? Nous sommes plus que poisseux ou quoi ? Nous leur indiquons suivant nos réflexions et nos constatations qu’il est plus probable qu’il s’agisse d’une accumulation de l’eau de pluie et que celle-ci en deux mois s’est probablement infiltrée dans les sous-couches de terres et est retenue dans des « poches » puisque la terre argileuse est imperméable. De plus, nous sommes juste en léger contre bas d’un champs et l’eau du champ a tracé son chemin jusqu’à notre trou. Le chemin de l’eau est perceptible à l’œil nu.

Sur cela ils nous répondent que c’est peu probable et que c’est parce qu’il y a une source que le trou s’est rempli d’eau et que ça ne peut pas être dû à la pluie et que le terrain était déjà marécageux lors du 1er terrassement. Si le terrain était marécageux, pourquoi avoir malgré tout accepté de faire les caves ?

 

Enfin, à partir de là, notre confiance en la société est complétement ébranlée. Nous faisons donc appel à un conseiller externe indépendant afin d’être épaulés dans cette situation. A voir comme c’est parti, ils vont aussi nous facturer les frais Massart et puis quoi encore ? Nous n’avons pas encore commencé les travaux que déjà nous avons 23K de suppléments et que rien n’est fait.

Nous avons finalement RDV avec l’architecte, le responsable technique et notre conducteur de chantier en vidéo conférence le 24 avril afin de faire le point sur les travaux. De ce RDV ressort que la société ne veut plus faire nos caves. Enfin c’est pas qu’elle ne veut plus, mais elle nous indique que si nous voulons vider le trou, il faudra pomper l’eau et qu’ils ne savent pas combien de temps ça va prendre et donc combien d’argent ça va coûter. Et que pour nous éviter de trop gros frais, ils nous déconseillent vivement les caves. Ils proposent donc une possibilité d’agrandissement de la maison ou d’un sortant en façade arrière afin de regagner l’espace perdu des caves.

Il est question de revenir au devis initial et donc d’enlever les caves et de mettre un radier. Ils parlent  de « reboucher » le trou et de placer un vide ventilé sur radier. Nous nous inquiétons de la quantité de terre déjà évacuées (que nous avons dû payer) et également de la stabilité de la maison si celle-ci est construite sur des remblais. Au sujet de la stabilité on nous indique qu’il n’y aura pas de problème et l’architecte indique qu’une étude d’ingénieur devra être effectuée. Le RDV s’arrête après près de deux heures et on reste un peu sous le choc. Ils ne nous facturerons pas les frais pour Massart mais pour le reste ils campent sur leur position. Nous restons donc perdant à 100%.

Notre projet s’écroule complètement et nous sommes dans une impasse. Selon nous l’eau présente sur le terrain et dans le fond du trou est de leur responsabilité et donc l’évacuation devrait être à leur charge mais selon eux l’eau provient d’une source naturelle et est donc à notre charge. Comment prouver qui à tort ou raison ? Nous devrons de toute façon passer par la commune pour une régularisation du permis si les caves sont annulées.

Nous recevons le 28 avril une nouvelle offre pour la suppression des caves et la mise d’un radier et là, à nouveau mauvaise surprise. Il y a +/- 3K de supplément par rapport au devis initial et +/-3K de suppléments pour les frais déjà engendrés. Après demande d’explication, on nous indique que comme le trou a été creusé, le vide ventilé doit être plus profond et que le travail de pré-nivellement et de rebouchage est plus compliqué et donc plus cher. NON MAIS QUOI ENCORE ? Ca n’arrête plus de pleuvoir les suppléments. Bientôt, on aura plus de supplément que le prix de la maison initial.

En demandant d’avoir l’avis d’un ingénieur la réponse est toujours la même :  « Ne vous inquiétez pas, il y a la garantie décennale qui passe à 20 ans ». Sauf que là, nous n’avons plus confiance. Nous insistons donc sur les conseils de notre indépendant et le 6 mai (soit presque 2 semaines après notre RDV), on nous indique qu’une étude d’ingénieur a été demandée ce jour.

En résumé : on signe un devis avec la société PH, après un essai de sol (société mandatée par PH), on nous indique l’obligation de mettre un radier, suite à l’avis d’un ingénieur, on nous autorise les caves et celles-ci sont ajoutées au devis. Jusque-là tout va bien. On fait les plans, on obtient le permis, on obtient le crédit (le tout avec caves) et les travaux peuvent commencer. Les travaux commencent et là, suite à la mauvaise qualité des terres on se retrouve avec 5K de supplément. A ce moment-là, un supplément de 15K HTVA nous est demandé pour continuer les caves donc elles sont toujours validées. Le chantier reprend après 2 mois d’inactivité et là plus possible de faire les caves. Euh mouais OK mais bon …. . Donc au final nous ne pouvons pas avoir nos caves mais cela nous coûte la terre évacuée (7.5k), les suppléments pour le 1er terrassier (5k) et maintenant les suppléments car le trou est déjà creusé et que le vide ventilé coûte plus cher (3k). Donc en gros ces caves vont nous coûter près de 15 k alors qu’on ne les aura même pas (sans compter les frais d’architecte, les frais de crédit, les frais de notaire, …). Je ne sais pas vous mais nous on est pas super content.

 

NB 1 : Depuis le début des soucis, on nous indique que l’essai de sol ne sert qu’à calculer la portance du sol mais d’autres informations sont disponibles sur celui-ci. Dans notre cas, le rapport d’essai de sol mentionne que la terre se comporte comme sableuse et que l’effondrement se fait à 80cm. Pourquoi est-ce que la société n’en a pas pris compte ?

NB 2 : Nous avons appris et vu en nous rendant sur le terrain que les parois berlinoises proposées au prix de 15k n’étaient pas plus hautes que le 1er coffrage proposé. Elles ne dépassaient pas de plus de 1m hors sol et les poteaux enfoncés dans le sol n’étaient pas plus haut que 2m. Nous ne comprenons pas bien pourquoi avoir refait la même chose que la 1ere fois étant donné que cela n’avait déjà pas fonctionné. Le trou est de plus de 3mètres de profondeur, pourquoi ne pas mettre des parois d’au moins 2mètres hors sol avec des poteaux de 5mètres (3m dans le sol et 2m en dehors) ?

NB 3 : Nous apprenons que les ouvriers qui se présentent sur le terrain continue à prendre celui-ci pour une toilette à ciel ouvert et ce malgré la remarque déjà faite en mars sur le cadeau laissé par un ouvrier sur le terrain.

Actuellement, le terrain est dégeulasse. Il y a des déchets de bois partout. Les cloisons du 1er coffrage qui ont été gorgées d’eau et de boue jonchent le sol en plusieurs endroits. Plusieurs chaises placées par le géomètre sont tombées ou tiennent en équilibre. Notre clôture qui est tombée dans le trou est complétement détruite et empêche le passage du voisin et du fermier sur leur servitude. Le panneau publicitaire de la société, arraché par le vent en février, pourris sur le terrain.

Quoi qu’il en soit la confiance est rompue. Je pense que cela se lit entre les 1er articles du blog et celui-ci. Le ton est différent. J’espère qu’une solution sera trouvée afin que tout le monde s’y retrouve. Et que la société Perfection Habitat prendra ses responsabilités quant aux choix qu’elle a effectués. Nous ne perdons pas espoir et espérons retrouver le professionnalisme qui nous avait fait choisir Perfection Habitat au début de notre projet.

Nous sommes actuellement le 13 mai et attendons le rapport d’ingénieur afin de voir ce qu’il est possible de sauver de notre terrain.

 

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Les 1ers jours des travaux

Tout démarre très vite. La citerne d’eau de pluie est posée sur le terrain quelques jours avant l’arrivée du terrassier. Et puis le terrassier arrive. En quelques heures, l’allée d’accès au chantier est élargie (élimination clôture) et empierrée. Le trou pour la citerne est creusé et là, la terre s’effondre et semble ne pas tenir. La citerne est malgré tout posée en creusant un trou deux à trois fois plus grand que nécessaire. Et le trou pour les caves peut commencer. Malheureusement le problème est le même, les terres ne tiennent pas. Quand on creuse une paroi, il y a une fissure qui se crée sur la terre juste derrière et une partie de 40-60 cm se détache et glisse dans le trou. Du coup, le soir même, nous avons l’entrepreneur au téléphone pour nous signaler le problème. Il nous informe qu’un coffrage doit être placé afin de protéger les hommes dans le trou et afin d’éviter que la terre ne s’effondre. Nous l’acceptons même si selon nous la qualité du terrain était connue suite à l’essai de sol effectué. Cela fait un supplément de +/-5k ce qui n’est pas négligeable surtout sur le 1er jour du chantier.

 

De plus, comme il faut enlever plus de terre que prévu, cela entraîne également un supplément pour l’évacuation des terres.

 

Quoi qu’il en soit, ils reviennent le lendemain avec l’idée de faire un coffrage.

Nous sommes plus qu’étonné de constater que le coffrage ne dépasse pas 1m de haut alors que les pans de terre sont de 3m de haut. Une fois que le terrassier est arrivé au niveau de notre clôture (mitoyenne avec l’allée des voisins) en creusant, le conducteur de chantier décide de stopper le chantier afin de trouver une meilleure solution. Nous sommes donc contactés dans la soirée pour nous indiquer que le chantier est mis à l’arrêt et cela jusque minimum la semaine suivante et après les résultats d’une nouvelle analyse du sol par l’ingénieur de stabilité. Ah oui parce qu’en plus des terres qui s’effondrent, ils ne sont pas sûrs après avoir creusé que le sol à -3m sera assez solide (contrairement à ce que dit le premier essai de sol).

 

Nous décidons de nous rendre sur le terrain et évidement ce qui devait arriver arriva. Le coffrage ne suffit pas et les terres ont continué à s’effondrer jusqu’à ce que notre clôture finisse dans le trou (et la voiture du voisin quasiment aussi). Nous contactons donc en panique le conducteur de chantier pour lui signaler les risques et que cela ne pouvait pas rester comme ça pendant des jours.

 

Ils sont donc venus le lendemain en urgence afin de stabiliser le pan de terre à grand coup de gravier stabilisant (190 T).

Le temps passe et après CIARA et DENIS, notre trou devient petit à petit une marre.

 

Après une semaine, nous avons RDV avec le constructeur afin de faire le point. Ce RDV n’est pas ce que nous définirions de positif. En effet, la question nous est posée de savoir si nous voulons continuer notre projet cave ou si nous acceptons de laisser tomber les caves pour partir sur un radier. Sachant que sans cave déduction de +/- 20K et avec cave augmentation de +/- 20k. De plus, tous les frais engendrés jusque-là nous sont facturés dans leur totalité. Nous n’étions pas contents. En effet, le coffrage n’avait pas été fait dans sa totalité et n’avait donné aucun résultat et selon nous, l’obligation de stabiliser était de la responsabilité du terrassier qui avait été trop loin lors de son travail. Nous avons donc fait part de notre mécontentement au constructeur et avons demandé une offre ferme et définitive avec les différents arguments que nous avions donnés.

 

Une semaine (encore) plus tard, nous avons reçu une offre avec une solution : des parois Berlinoise. Cette offre reprenait aussi un « geste commercial » de la moitié des frais déjà engendré.

Ce n’est pas évident, nous nous sommes projetés dans notre projet avec cave mais le supplément était conséquent (+/- 23K TTC). Nous décidons d’accepter cette offre à contre cœur afin de garder notre projet comme imaginé et de ne pas trop retarder les travaux. Notre budget n’est pas élastique et cela creuse un trou dans notre budget mais également entre le constructeur et nous.

A ce moment-là, deux semaines sont passées et notre trou commence à ressembler à un petit étang. La météo de février est vraiment atroce.

 

A la réception de l’offre signée (transmise dans les 24h), on nous indique que l’équipe prévue sur notre chantier a été mise sur un autre chantier et qu’ils pourront reprendre dans 3 semaines. Allons donc, voilà comment perdre un gros mois en tout.

 

La reprise a été faite le 16 mars et l’arrêt le 17 mars. Ils ont commencé par vider l’eau. Cela leur a pris deux jours. Heureusement car le trou qui n’était d’abord qu’une marre puis un petit étang était devenu un petit lac. Malheureusement, la crise sanitaire liée au coronavirus a eu raison de notre chantier. Celui-ci est donc à nouveau à l’arrêt jusqu’au 6 avril mais cette date peut être prolongée en fonction des restrictions du gouvernement.

 

Il faut retenir de cet épisode désastreux que le terrain (de manière générale) est la responsabilité du propriétaire et que les sociétés de construction ne sont pas responsables de ce qu’ils vont trouver en creusant. L’essai de sol effectué en début de chantier n’est utilisé que pour la portance du sol et ne permet pas (selon PH) de déterminer la nature du sol et la façon dont celui-ci va se comporter.

Soyer donc toujours vigilant. Tant que le trou n’est pas creusé, il n’est pas possible de prévoir si des suppléments devront être calculés. Si vous avez des doutes concernant les suppléments demandés, n’hésitez pas à contacter un avocat ou un conseiller.

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1er RDV

Premier RDV sur le terrain avec l’architecte et le conducteur de chantier. Cela fait maintenant plus d’un an que nous avons acquis notre terrain et donc ce rendez-vous est un des premiers élément concret pour la construction. Des chaises ont été posées sur le terrain par le géomètre lié à Perfection habitat et lors de notre RDV le conducteur de chantier à tracer des lignes avec des cordes afin de visualiser l’emplacement de la maison.

Ah ouais quand même 😊 ! Ça a l’air énorme comme ça et le terrain semble beaucoup plus petit.

Après cette visite, la commune est repassée (dans la semaine –> super rapide) afin de valider l’implantation et voilà maintenant ça peut commencer.

Commençons donc par un gros, très gros bémol. L’évacuation des terres. Je pense que c’est la même problématique pour toute personne faisant des caves mais bon on ne s’attendait pas à ça. En cas de vide ventilé (60cm+/-) le problème se pose moins.

Parenthèse mathématique et technique :

Après un rapide calcul (surface de la maison * 3m de profondeur pour nos caves), nous avions estimé la quantité de terre à évacuer à +/- 300m³. Nous avions donc pensé l’étaler sur notre terrain (vu la taille de celui-ci cela n’aurait pas changé la topographie).  Le constructeur sur le chantier nous a parlé de 500m³ car quand on retire de la terre, celle-ci gonfle et s’aère, on parle de foisonnement et celui-ci a un coefficient de 1,2 à 1,7 en fonction du type de terre. Finalement après avoir calculé suivant nos plans, le constructeur nous a indiqué +/-700 m³ de terre. Saviez-vous qu’ 1m³ de terre équivaut à +/-1800kg.

Le terrassement est compris dans le prix du devis initial (prix pour les caves) mais pas l’évacuation de la terre. Nous étions bien au courant de ce point car il nous a été signalé dès le début par le constructeur mais comme la quantité estimée a plus que doublé en deux jours, nous avons du revoir nos plans.

Bon alors pas de panique, il y a des solutions évidement :

  • La plus simple mais aussi la plus coûteuse est le transport et l’évacuation par un professionnel. Attention : toute terre doit être analysée avant d’être évacuée. Les offres pour les analyses que nous avons reçues variaient entre 1200 et 2600 €. Les prix dépendent de beaucoup d’aspect (distance, nombre d’échantillon, terre excavée ou non, délai demandé…).
  • Vous pouvez toujours contacter les fermiers près de chez vous (on sait jamais). Malheureusement pour nous ça n’a pas fonctionné car la terre de remblais n’est généralement pas de la bonne terre.
  • Contacter le service travaux de votre commune ou région.
  • Si votre terrain est assez grand et que cela ne modifie pas la topographie du sol vous pouvez également l’étaler dessus ou demander un permis pour le modifier (attention les terres de remblais ne sont pas idéales pour planter quoi que ce soit)
  • Acheter un terrain (pâture/prairie/champs) pour y déverser vos terres (on a vraiment tout envisagé). Attention, la plupart des terrains dit pâture et/ou champ sont vendus avec des baux à ferme qui ne permettent pas la jouissance du terrain.
  • Mettre des annonces sur Facebook, deuxième main, ….
  • La stocker pour en faire des briques de terre crue (on a vraiment tout tout tout envisagé).

Vu le délai serré (le constructeur attendait notre réponse pour commencer les travaux), nous nous sommes tournés vers un professionnel même si cela donnait un coup dans notre budget (+/-10.000 €).

Et voila la réponse est donnée au constructeur, le chantier commencera dans le courant de la semaine prochaine.

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La recherche d’un crédit

Pour le financement du terrain et de la construction il nous faut bien évidemment un crédit.

2 options se présentent ici :

  • Nous faisons un crédit groupé pour le terrain et la construction dans la même banque. L’avantage est qu’on a plus de poids pour négocier le taux et que certains frais (dossier par ex) ne sont comptés qu’une fois. Le désavantage par contre est qu’il y a un délai entre le moment où le terrain est payé et le moment où les factures sont payées pour la construction. Bien souvent, les banques appliquent des frais sur le « blocage » de l’argent. Ils appellent cela la commission de réservation qui est de l’ordre de 2% annuel sur les montants non encore dépensés. Il est toutefois possible de retarder ces frais de 6 mois (12 mois en négociant bien).
  • Nous faisons un crédit pour le terrain et la construction dans deux banques différentes. L’avantage est que nous pouvons avoir deux dates de début totalement différentes et ainsi faire démarrer le crédit construction le plus tard possible pour limiter au maximum les frais liés à la commission de réservation. Le désavantage est que le crédit sur le terrain ne doit pas être lié à une hypothèque ni à un mandat.

Nous avons opté pour l’option 2 et nous allons vous expliquer à quoi il faut faire attention lorsqu’on choisit de travailler avec deux banques.

Pour cela, il faut bien comprendre les différents types de sécurité que les banques peuvent mettre en place. Voici les 3 principales :

  • La plus connue est l’hypothèque. L’avantage est total pour la banque. Désavantage, la signature de l’acte d’hypothèque chez le notaire est très chère (+/- 1% du montant).
  • Ensuite vient le mandat. Cela permet de procurer un avantage non négligeable lors de la signature de l’acte de mandat chez le notaire (un forfait +/- 700 euros).
  • Finalement, la moins connue sans doute, les gages. Cela ne demande aucune signature d’acte d’hypothèque ou de mandat et ne coûte pour ainsi dire que les frais de dossier.

Si vous comptez prendre une banque différente pour le terrain et pour la construction, vous pouvez le faire en optant pour un crédit immobilier sur base de gages (titres, assurances, cash, …).

Vous faites ensuite votre crédit construction de type un minimum en hypothèque et un maximum en mandat. Certaines banques peuvent même offrir un mandat à 100%. Cela est intéressant si vous ne comptez pas bénéficier de déduction fiscales ou chèques habitat qui eux vont uniquement considérer les montants sous hypothèque. Pour maximiser vos bénéfices fiscaux, je dirai de mettre 100k euros en hypothèque et de mettre tout le reste en mandat. Au plus votre montant emprunté est élevé, au plus vous y gagner à avoir beaucoup dans la partie mandat.

Nous avons choisi de faire notre crédit terrain dans une banque belge bien connue sur une durée de 11 ans.

Le temps que les plans avancent avec l’architecte, que les permis soient acceptés par la commune et que la construction commence, il s’est déjà écoulé quasiment 1 an et demi.

Plus ou moins 6 mois avant ce fameux départ de construction, nous avons fait le tour des banques pour avoir un accord de principe sur la possibilité d’emprunt, une idée de taux et pouvoir déjà connaître les documents à préparer pour l’introduction du crédit.

Au moment du Go de la commune (+/- 3 mois avant le début de la construction), nous sommes retournés dans l’agence où nous avons amené tous nos documents préparés avec soin. L’agence, sous réserve d’acceptation du dossier par les décideurs crédit au siège, nous a fait une excellente offre globale.

Pour savoir si l’offre est bonne, il ne faut pas regarder uniquement le taux proposé. Voici les éléments à prendre en considération :

  • Le taux (fixe est toujours plus haut que variable)
  • Le prix de l’assurance solde restant dû (=assurance vie). Même si vous optez sur un paiement mensuel (ce que je vous conseille fortement), comparez bien le montant unique entre les différentes offres
  • Le prix des différentes assurances habitation/incendie/…
  • Le prix de votre pack bancaire
  • Le ratio hypothèque/mandat que vous négociez
  • Les conditions (domiciliation salaire, …)

Nous sommes retournés 1 mois plus tard pour signer l’offre validée par les décideurs crédit. Il s’agit d’un taux fixe sur 25 ans, un ratio mandat-hypothèque 80%-20%, un pack bancaire mensuel gratuit et les assurances pas les moins chères mais dans la fourchette basse.

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En attente du permis

L’attente est longue. Juin, juillet, août passent. A partir du mois de septembre on commence à trouver le temps long et c’est là qu’une lettre de la commune arrive 😊. Malheureusement fausse joie puisqu’il s’agit d’un courrier signalant la prolongation du délais initial de 30 jours. Ce que nous avons beaucoup entendu c’est que la commune prolonge automatiquement de 30 jours quand elle constate qu’elle sera trop juste niveau délai. Cela ne veut pas dire que les 30 jours vont être utilisés mais au moins le permis n’est pas refusé d’office pour manque de temps.

Finalement, nous avons reçu notre permis mi-octobre donc pas tellement plus tard qu’initialement prévu. C’est une libération. Enfin une petite libération. Car l’attente n’est pas encore finie.

Avec notre avis favorable nous pouvons enfin nous rendre à la banque pour demander un crédit hypothécaire. Bon, j’avoue que là aussi, il faut s’armer de patience. Par chance notre dossier était complet dès le début (nous nous étions déjà rendus à plusieurs reprises à la banque pour être sûr d’être suivis sur notre projet) et nous n’avons pas perdu de temps en échanges de courriers.

L’attente dépend de la banque, du dossier et de la période. Pour nous l’attente a été relativement longue : un peu plus d’un mois. Un article à part explique en détail la partie bancaire.

Finalement dans le début décembre nous avons reçu l’accord de la banque et là c’est une seconde libération mais cette fois une belle et grande libération. Commune et banque valident notre projet donc plus rien ne peut empêcher celui-ci de ce concrétiser 😊.

 

Avec nos deux accords en poche, on est enfin partis pour du concret 😊.

 

On met nos bottes et à nous le chantier.

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La partie architecte

Nous avons reçu les coordonnées d’un architecte qui travaille beaucoup avec Perfection Habitat. Celui-ci contrairement aux autres architectes proposés par les autres constructeurs ne prend « que » 3,5 % d’honoraire (calculé sur le prix final du devis du constructeur). Cette différence de prix s’explique par le faite qu’il ne s’occupe que de la partie plan et permis. Il ne suit pas par la suite le chantier. C’est un conducteur de chantier propre à Perfection Habitat qui suit le chantier.

Nous avons donc pris RDV avec l’architecte. Nous avons rencontré, lors de notre premier RDV, l’architecte principal. Nous nous sommes tout de suite sentis à l’aise. Les plans avaient eu le temps de mûrir un peu dans nos têtes et arrivés sur place nous avons signalé à l’architecte que ceux proposés par le représentant de PH ne correspondaient plus à nos souhaits. Nous l’avions déjà signalé à PH qui nous avait répondu que cela ne poserait pas de problème et qu’il fallait en discuter avec l’architecte.  Sans poser de question, il est donc reparti d’une page blanche et a dessiné les plans avec nous au fur et à mesure que nous discutions en apportant des solutions ou des propositions à nos interrogations le tout en respectant les prescriptions urbanistiques. Après plusieurs heures (3-4), nous sommes repartis en ayant déjà un plan bien ficelé pour le RDCH. En effet, le 1er étage devait encore faire l’objet d’une réflexion.

Lors de ce RDV, nous avons également rencontré l’architecte qui allait traiter notre dossier. L’architecte principal s’occupe du premier RDV et des réceptions mais ce sont ses collaborateurs qui se chargent des suites du dossier. Nous avons également été averti à ce moment-là de l’obligation de faire un essai de sol pour connaître la stabilité du sol et le besoin ou non d’un radier. C’est notre architecte désigné qui a pris contact avec la firme et qui a fixé RDV. Nous étions un peu étonnés puisqu’aucun prix ne nous avait été communiqué mais il s’est avéré finalement que l’essai de sol était pris en charge par PH (en voilà une bonne nouvelle 😊).

Une bonne nouvelle de courte durée car le résultat l’essai de sol n’était pas terrible. Deux choix s’offrait à nous, faire un radier sur toute la surface de la maison ou bien des caves creusées jusqu’au bon sol qui se trouvait autour de 3m de profondeur. Payer une certaine somme pour une dalle qui n’a aucune utilité pratique ou payer une somme plus conséquente mais avoir un espace de rangement supplémentaire important. Nous avons donc décidé de partir sur des caves et celles-ci ont été ajoutées au plan.

Entre le mois de janvier et le mois d’avril nous avons échangé des tas de mails entre nous, l’architecte et PH. Les modifications de plan demandées à l’architecte étaient dessinées et le devis de PH à chaque fois adapté. Une fois que nous avons été satisfaits de nos plans, nous avons repris RDV avec l’architecte afin de finaliser ceux-ci. Nous avons eu notre première petite déception. En effet, une fois que tout était quasiment clôturé, le choix de la brique a pour la première fois fait son apparition. Nous n’y avions jamais pensé ou même réfléchi.  Nous savions juste que nous voulions deux tons différents (rouge et brun) mais l’architecte avait pris les devants en nous proposant un choix de briques. Le choix était vraiment top et nous avons été séduits mais malheureusement, les briques proposées ne faisaient pas partie du catalogue PH et le supplément était dès lors important.   A partir de là, nous sommes partis à la recherche des briques que nous voulions pour notre maison. Il n’y a pas beaucoup de solutions, nous avons regardé sur les sites des 3 marques proposées par PH : Vandersanden, Wienerberger et Nelissen. Évidement sur l’écran et en vrai les couleurs ne sont pas les mêmes. Nous avons donc envoyé à PH notre sélection de briques en espérant que celles-ci avaient déjà été placées sur un de leur chantier. Vandersanden propose sur son site les adresses où les briques ont été placées ce qui est très pratique. C’est comme ça que nous nous sommes retrouvés à parcourir la Belgique afin de voir en vrai les différentes briques de notre sélection. Après les avoir vu en vrai, nous avons choisi les briques et les plans ont pu être finalisés.

Entre le moment où nous en avons parlé (tout début avril) et le moment où nos recherches ont abouti (début mai) nous avons perdu 1 mois et demi. Je ne peux dès lors que vous conseiller de faire attention au choix de vos briques et d’y réfléchir dés le début de votre projet. Attention aussi au fait que les briques doivent être prisent chez le même fabricant (nous avons appris ça au cours de nos recherches).

Une fois les choix définitifs des briques et la certitude que les plans (du moins extérieurs) ne changeront plus, nous nous sommes rendus chez PH afin de signer le devis définitif et chez l’architecte afin de signer les plans définitifs pour l’introduction du permis. C’est l’architecte qui s’est chargé d’envoyer la demande de permis.

La demande de permis a été envoyée mi-mai et l’accusé de réception nous est parvenu mi-juin. Notre commune a à partir de cette date, un délai de 115 jours pour nous répondre auquel peut s’ajouter 30 jours supplémentaires si la commune l’estime nécessaire. Nous espérons avoir une réponse pour le début octobre.

Nous en sommes là pour le moment. Il n’y a plus grand-chose à faire à part attendre. Pour ceux dont le terrain a besoin de travaux ou de préparations, c’est le moment idéal. Prenez également le temps de réfléchir à l’évacuation des terres. Cette évacuation n’est pas prise en compte dans le devis PH et peut très vite monter en prix surtout si comme nous vous construisez des caves.

On vous retrouve à la prochaine étape (la réception du permis de construire et la mise en place du chantier).

A en octobre (espérons-le).

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Quel constructeur de clés sur porte choisir ?

En même temps que la recherche du terrain, nous nous sommes lancés à la recherche du constructeur qui s’occuperait de notre projet. Comme depuis le début de nos recherches, nous nous sommes vite rendu compte que cela n’allait pas être simple. Un premier coup d’œil sur internet nous montre à quel point le choix est vaste entre les constructeurs mais aussi sur le choix de la construction (maison traditionnelle, passive, bois, …).

Nous nous sommes rendus à Batibouw afin d’avoir un contact direct avec les différentes firmes de clés sur porte. Le premier contact était important pour nous. En une après-midi, nous avions une liste de constructeurs de maisons traditionnelles, une série de contacts au sein des différentes entreprises ainsi qu’une quantité de catalogues et de cahiers de charges. Nous voilà donc avec notre liste et aucune idée de comment les départager. Dans notre liste il y avait entre-autre : Thomas et Piron, T-palm, Blavier,  Team-Construct, Perfection Habitat, Baijot,…

Pour commencer notre sélection, nous nous sommes rendus à plusieurs reprises dans des maisons portes ouvertes (cela fait beaucoup de kilomètres mais ça en vaut vraiment la peine). Les visites des maisons témoins nous permettent de voir les finitions, de visualiser le matériel placé, de rencontrer les constructeurs, de se faire des idées des espaces et de ce qui est possible à réaliser.

En parallèle de nos visites, nous avons également comparé les différents cahiers de charges et catalogues afin de voir les matériaux de base et les modèles proposés. D’après ce que nous ont dit les constructeurs, ils savent tout faire et tout placer. Ce qui se trouve dans le cahier de charge c’est la base mais tout est modifiable moyennant supplément.

De façon plus secondaire, nous avons également étudié un peu chaque société, leur histoire et leur stabilité financière.

Avec ces 3 éléments, nous avons fait un premier tri.

Nous avons mis de côté Thomas et Piron car nous avons été un peu déçus de l’accueil général et nous n’étions pas convaincus par les finitions dans leurs maisons témoins.

Nous avons écarté Team-Construct pour une question de budget. Ils sont un cran plus cher. Peut-être pour une prochaine construction car niveau finition, qualité, matériel ils sont vraiment top.

T-Palm, Blavier et C*e sont tous les trois forts similaires et nous avons décidé de ne garder que C*e . Meilleur contact avec le commercial.

Nous avons gardé Perfection Habitat pour leurs finitions et la qualité de leur matériel.

Nous avons gardé Baijot pour leurs formules gros œuvre fermé/finitions simples/clé sur porte complet. Cela laissait plus de liberté pour des travaux que nous voulions faire nous-même.

Nous voilà donc avec nos 3 finalistes : C*e , Perfection Habitat et Baijot.

Nous avons pris RDV avec les 3 commerciaux rencontrés au salon afin de leur présenter notre projet et avoir une première idée de prix. Les rendez-vous ont été fixés en périphérie de Bruxelles par facilité pour eux et pour nous mais je pense qu’ils auraient acceptés de s’aventurer dans nos embouteillages.

A la suite de ces RDV, nous avons reçu les devis de Perfection Habitat et de C*e mais Baijot a été plus réticent. Nous pouvions aller sur place (nous sommes allés deux fois (50km)) mais nous n’avons pas pu rentrer avec le devis. Nous avons été fort surpris par cette attitude très peu commerciale et nous avons donc décidé de ne pas suivre notre projet avec Baijot. Le commercial vendait sa marchandise en diminuant celle des autres mais en y regardant de plus près la marchandise proposée était moins bonne que les autres (coefficient, qualité, …).

Entre C*e et Perfection Habitat le choix a été plus difficile. Perfection Habitat est un peu plus cher mais a du matériel en conséquence et C*re un peu moins cher ce qui dans un budget maison + terrain n’est pas négligeable.

Nous sommes finalement partis sur le choix de Perfection Habitat (PH), pour la tranquillité d’esprit et le matériel proposé. Dès nos premières visites, les prix étaient donnés de manière claire et précise (un radier ? 70,00 € le m² une cave ? 13.000 € les 30 premier m² et 180,00 € les m² suivants). Pas de surprises. Ils connaissent leur marchandise, leur prix,… . Droits, directs pas de chipotage.

Notre projet était de partir sur un chauffage par le sol avec pompe à chaleur alimentée par des panneaux solaires. Le chauffage par le sol est automatique chez PH ce qui n’est pas le cas chez C*e . Dans notre vision, on s’est dit que PH avait donc plus l’habitude de ce genre de travaux. Au final même si C*e  était moins cher à la base, avec toutes les modifications que nous devions apporter à leur cahier de charges, la différence de prix aurait été minime.

Maintenant à nouveau, il s’agit d’un avis personnel et vous devez choisir votre constructeur en fonction de ce que vous désirez installer. Ce n’est pas une décision évidente et tout se joue aussi au feeling avec le commercial que vous rencontrez. Nous avons été très contents de celui de C*e et de celui de PH et le choix n’a pas été évident. Cependant, une fois la décision prise nous n’avons pas été déçus.

Nous avons recontacté Perfection habitat et nous avons lancé notre projet :).

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Le choix du terrain

A partir du mois de janvier, nous avons commencé activement à chercher un terrain. Nous cherchions un terrain en dehors de Bruxelles mais sans idée précise de la région. Nos principaux critères étaient :

– La proximité d’une ligne de train direct vers Bruxelles (pas de changement) avec une durée de trajet en train de maximum 30 minutes. Cette durée a été prolongée à 45 minutes par après.

– Un terrain suffisamment large pour accueillir une maison 4 façades (dans la plupart des cas, il faut au minimum 3 mètres de chaque côté entre la maison et la limite du terrain). Il nous fallait un terrain de minimum 16 mètres de façade.

– Un terrain bien orienté. Nous cherchions une exposition sud/sud-ouest pour le jardin afin d’avoir le soleil en fin de journée sur la terrasse arrière. Evidement l’exposition est une question de goût mais elle doit être prise en considération lors de l’achat d’un terrain.

– Un terrain qui ne serait pas en zone inondable ou en zone d’aléa d’inondation ou en zone à risque d’inondation. Cela peut se vérifier sur le site : http://geoapps.wallonie.be/inondations

– Un prix qui rentrerait dans notre budget

Avec ces critères, nous avons pris la carte des chemins de fer belges disponible sur le site de la SNCB : https://www.belgiantrain.be/fr/travel-info/prepare-for-your-journey/leaflets. Avec cette carte, nous avons dessiné un cercle autour de Bruxelles correspondant à la distance/durée du trajet maximum et nous avons vérifié toutes les gares et les villes se trouvant dans le périmètre. C’est un exercice qui nous a pris du temps mais nos recherches ont ensuite été facilitées.

Avec notre liste des villes possibles, nous avons fait fonctionner le moteur de recherche d’Immoweb mais aussi notaire.be, Immovlan, logic-immo, 2èmemain, … . Beaucoup de terrains correspondaient pour 2-3 critères mais souvent il manquait un critère important. Lors de nos recherches, on nous a souvent indiqué qu’il ne fallait pas être trop exigeant et que le terrain parfait n’existait pas. Nous avons malgré tout continué nos recherches en gardant tous nos critères.

La plupart des professionnels que nous avons rencontré avaient le même discours, les lignes de train vers Namur ou vers Liège ont été les premières « prises d’assaut » par les Bruxellois voulant construire hors de Bruxelles, ce qui fait que sur ces lignes, les terrains étaient plus chers et il nous fallait déjà aller loin pour en trouver un dans notre Budget. Nous nous sommes donc tournés vers les lignes de Soignies et d’Ath en espérant trouver notre bonheur.

Nous avons été visiter plusieurs terrains dans les mois qui ont suivis. Ça nous semblait étrange au début d’aller visiter un terrain. Après tout, il n’y a rien à voir. Et pourtant c’est une étape essentielle. Cela permet de voir l’environnement (route bruyante, vitesse sur la route, voisinage, …).

Nous sommes tombés sur un terrain à Braine-Le-Comte, en fait il s’agissait de deux petits terrains adjacents qui pouvaient être liés pour n’en former qu’un. C’est la première offre que nous avons faite et la première désillusion que nous avons eue. Le notaire en charge du dossier n’était pas au courant de grand-chose et nos questions étaient souvent prises pour des questions sans importance (il y avait un espace de plusieurs mètres à l’arrière du terrain et impossible de savoir à qui cela appartenait). Nous avons quand même décidé de faire une offre sur ce terrain, une offre groupée pour les deux terrains. L’attente entre la remise de l’offre et la réponse du vendeur est toujours particulièreJ. Nous avons été avertis 2h00 plus tard que notre offre avait été surenchérie. Certains notaires ne sont pas vraiment au courant de ce qu’ils vendent. N’hésitez pas à prendre vos renseignements ailleurs comme à la commune ou sur le site du cadastre https://www.cadastre.be/Cadastre/Cadastre_en_ligne

Après moultes désillusions, nous avons fini par trouver un terrain qui correspondait à tous nos critères. Après visite sur place, nous avons pris contact avec la commune afin d’avoir les prescriptions urbanistiques et les différents renseignements nécessaires (terrain à bâtir ?, zone d’habitat rural, paysager ?, …). Les prescriptions urbanistiques liées à un terrain sont essentielles. En effet, elles imposent certains critères à respecter pour la construction. Si par exemple votre rêve est de construire une maison à toit plat et que la commune l’interdit via ses prescriptions urbanistiques, le terrain n’est pas celui qu’il vous faut. Pour nous, après lecture des différents documents, vérification sur le site pour les zones inondables, revisite et calcule de prix, nous avons posé une offre. Et celle-ci a été acceptée. BINGO, nous avions trouvé le terrain de nos rêves.

Ne perdez donc pas trop vite espoir et ne reniez pas vos critères trop vite car votre maison et votre terrain sont des investissements à long terme et il serait dommage de regretter dans les 5 ans que le soleil/la gare/l’école/le supermarché/le travail ne soient pas là où vous le désirez.

 

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